Huren of kopen: ik bezit geen vastgoed (en hier is voorlopig waarom), plus de calculator die alles verandert
- Charlotte Van Brabander
- 5 dagen geleden
- 5 minuten om te lezen
Ik ga je iets vertellen dat veel mensen verbaast.
Ik ben Charlotte. Ik schrijf al jaren over slim beleggen, financiële vrijheid en geld laten werken voor jou. Ik heb twee boeken over persoonlijke financiën geschreven. En toch... bezit ik op dit moment geen vastgoed.
Geen eigen woning. Geen appartementje. Geen stukje grond.
En nee, dat is geen gebrek aan ambitie of middelen. Het is een bewuste, doordachte keuze gebaseerd op cijfers. Dezelfde cijfers die jij ook kunt berekenen, met onze gratis tool die ik je zo dadelijk zal laten zien.
"Maar Charlotte, je gooit toch geld weg als je huurt?"
Die zin. Ik hoor hem zo vaak. Van vrienden, familie, collega's. De baksteen in de maag zit diep bij de Vlaming en eerlijk gezegd, ik begrijp dat volkomen. Lang heb ik er zelf ook zo over gedacht.
Toen ik mijn vriend leerde kennen huurde hij zijn woning en vond ik hem compleet idioot. Wie smijt er nu zoveel geld weg? Wie wil er op zijn zestigste nog altijd afhankelijk zijn van een verhuurder?
Maar toen ik de rekensom écht begon te maken met alle kosten inbegrepen begon er iets te schuiven in mijn mindset.
Want huren is geen geld weggooien. Het kopen van een woning kost ook geld. Véél geld. Geld dat je misschien nooit terugziet.
Wat kopen écht kost (en wat niet veel mensen je vertellen)
Wanneer je een woning koopt, betaal je niet alleen de aankoopprijs. Je betaalt ook:
Registratierechten (in Vlaanderen 2% bij enige woning, of meer)
Notariskosten
Schuldsaldo- en brandverzekering
Onroerende voorheffing jaar na jaar
Onderhoud en herstellingen (gemiddeld 1% van de woningwaarde per jaar - afhankelijk van de staat van de woning)
Eventuele renovatiekosten
Rente op je hypotheek — zeker in de beginjaren betaal je vooral rente, amper kapitaal af
Soms 21% BTW op nieuwbouw
Al die kosten tellen op. En terwijl jij ze betaalt, staat het kapitaal dat je had kunnen beleggen vaak stil als ‘eigen inbreng’ bij de bank waar je je lening neemt.
Dat is het echte debat: niet "huren of kopen", maar "wat doe ik met mijn geld als ik niet koop?"
Als je het verschil tussen je huurprijs en een hypotheekbetaling + je eigen inbreng elke maand belegt in een breed gespreide ETF-portefeuille, wat gebeurt er dan met je vermogen over 10, 20 of 25 jaar? Dat is precies de vergelijking die onze calculator voor je maakt.
Mijn eerlijke verhaal
Ik had jarenlang het plan om een eigen woning te kopen. Het voelde logisch. Veilig. Zoals het hoorde.
Maar toen ik mijn kapitaal begon op te bouwen en steeds meer leerde over beleggen en samengestelde interest, begon ik mij een andere vraag te stellen:
"Wat als ik dat eigen inbreng-kapitaal niet in bakstenen stop, maar laat groeien op de beurs?"
De cijfers spraken voor zich. Vastgoed voor jezelf brengt gemiddeld 3 à 4% op jaarbasis op in indirecte meerwaarde. Een goed gespreide ETF-portefeuille haalt historisch gezien 7 tot zelfs 10% gemiddeld per jaar. Het verschil lijkt klein, maar over twintig jaar? Dan is het enorm dankzij de kracht van samengestelde interest.
Dus koos ik bewust om mijn eigen vastgoed te verkopen, mijn kapitaal te laten groeien op de beurs en te wachten op het juiste moment en de juiste strategie.
Mijn volgende stap: vastgoed kopen mét een effectenkrediet
En hier wordt het interessant. Want ik ben ooit wel van plan om vastgoed te kopen maar anders dan de meeste mensen.
In plaats van mijn opgebouwde beleggingsportefeuille te verkopen voor de eigen inbreng (en zo mijn belegde kapitaal te verkleinen en belastbare meerwaardes te realiseren), wil ik gebruik maken van een effectenkrediet.
Een effectenkrediet is een lening waarbij je bestaande beleggingsportefeuille als onderpand dient. Je portefeuille blijft gewoon belegd en blijft renderen, terwijl je toch liquiditeiten hebt om vastgoed aan te kopen.
Zo combineer ik het beste van twee werelden:
Mijn belegde kapitaal blijft groeien
Ik stap toch in vastgoed, op het moment dat ik dat wil
Ik hoef mijn opgebouwde portefeuille niet te liquideren
Is dit voor iedereen de juiste aanpak? Absoluut niet. Het brengt ook risico's mee, en ik ga dit in de toekomst zeker uitgebreider toelichten. Maar het illustreert perfect waarom je jouw eigen situatie altijd individueel moet bekijken — en niet automatisch mag aannemen dat "kopen altijd beter is dan huren."
LET op : ik ga enkel investeringsvastgoed kopen. Iets wat ik dus ga verhuren en dus indirect als direct rendement brengt.
De calculator die jou het eerlijke antwoord geeft
Ik heb voor jou een tool gebouwd die precies deze vergelijking maakt: huren versus kopen over 25 jaar, inclusief wat er gebeurt als je het verschil belegt in ETF's.
Je vult in:
De aankoopprijs van de woning
Je hypotheekrente en looptijd
Je huurprijs en verwachte indexatie
Kosten zoals onderhoud, notaris en registratierechten
Een verwacht ETF-rendement
En dan zie je — in één grafiek en tabel — welke keuze financieel slimmer is voor jouw situatie.
Belangrijk: dit is géén tool voor investeringsvastgoed
Ik wil dit heel duidelijk stellen: deze calculator is gemaakt voor jouw eigen woning en niet voor vastgoed dat je wil verhuren.
Bij investeringsvastgoed spelen huurinkomsten, leegstand, belastingen op huurinkomsten en een heel andere financiële logica mee. Die vergelijking is veel complexer en vraagt een andere aanpak.
Deze tool beantwoordt één concrete vraag: Is het financieel slimmer om de woning waar ík in woon te kopen of te huren?
Wat je misschien gaat ontdekken
Sommige mensen die de calculator invullen, ontdekken dat kopen voor hen wél duidelijk winstgevender is, zeker als ze lang op dezelfde plek willen blijven wonen, een lage rente kunnen vastzetten of weinig kapitaal hebben om te beleggen.
Anderen ontdekken dat huren + beleggen hen over 25 jaar een significant hoger vermogen oplevert.
En sommigen ontdekken dat het verschil veel kleiner is dan ze dachten en dat de keuze dan afhankelijk wordt van andere factoren: zekerheid, vrijheid, levensstijl, emotionele rust.
Want ook dat telt. Ik zeg dit altijd: financiële beslissingen zijn niet puur rationeel. Als het bezitten van een eigen woning jou rust geeft, een thuis dat écht van jou is dan heeft dat waarde die je niet in een spreadsheet kunt gieten.
Maar je mag die keuze wél maken met open ogen. Met de cijfers in de hand.
Doe het zelf, nu
Haal die baksteen uit je maag en kijk rationeel naar vastgoed. Ga zitten, vul de calculator in met jouw eigen getallen, en zie wat de rekensom zegt.
Het duurt vijf minuten. En het kan jou tienduizenden euro's schelen in welke richting dan ook.
En wil je daarna meer leren over beleggen, ETF's en hoe je jouw geld slim laat groeien? Dan nodig ik je graag uit voor mijn gratis webinar Starten met Beleggen voor complete leken OF volg gewoon meteen mijn full masterclass en niemand kan jou nog iets wijsmaken over beleggen en personal finance!
Duizenden mensen laten hun geld al voor hen werken met de kennis opgedaan met @slimsparen. Hoe lang ga jij nog wachten?
Met warme groeten,
Charlotte Slimsparen.eu
Disclaimer: Dit artikel is louter educatief en vormt geen financieel advies. Raadpleeg een erkend financieel adviseur voor persoonlijke aanbevelingen.
Opmerkingen